ITHACA, NY—No es ningún secreto que la industria del golf ha estado en declive durante las últimas décadas. Antes del aumento en el número de jugadores durante el “distanciamiento social” de COVID, cuyo efecto a largo plazo sobre el interés aún no se ha determinado, la cantidad de golfistas activos en los Estados Unidos había disminuido en un 22% desde principios de la década de 2000, y 200 los campos de golf, muchos de ellos clubes de campo privados, fallaban cada año.
Ese mismo aire ominoso perduraba en el Ithaca Country Club. Ubicada en 189 Pleasant Grove Road y entre la ciudad de Ithaca y la aldea de Cayuga Heights, la membresía y los ingresos habían disminuido significativamente desde su punto máximo hace cincuenta años, y la membresía del club local se había desplomado desde la década de 2000. El Plan Integral de 2014 de la ciudad de Ithaca se centró ampliamente en escenarios hipotéticos para la reurbanización y la dirección en caso de cierre.
En los últimos dos años, sin embargo, ha habido un renovado optimismo. Por un lado, desde 2021, el club de golf ha tenido nuevos dueños y un nuevo nombre: Sean Whittaker, un ejecutivo comercial local y miembro del club desde hace mucho tiempo, compró la propiedad y la rebautizó como “RaNic Golf. Race”, según su hijos Raquel y Nicolás.
Para dos, la explotación comercial del campo de golf también está cambiando. Los planes se centran menos en los torneos patrocinados y las bebidas del ‘hoyo 19’ que se sirven a la clientela estirada. El campo y el restaurante del club se han abierto al público (todavía hay una opción de membresía que ofrece privilegios completos de golf más descuentos en servicios). Se ha lanzado un programa de golf para jóvenes.
En última instancia, el objetivo a largo plazo de Whittaker es convertir el sitio en un retiro de uso mixto. Eso incluiría el campo y el restaurante, pero también un hotel boutique para servir a los visitantes de fuera de la ciudad e incluso condominios en el lugar para aquellos que quieren vivir al lado de donde juegan.
Según lo planeado actualmente, el proyecto incluye un hotel boutique de 30 habitaciones, cuatro unidades de alojamiento estilo cabaña/cabaña, 36 casas adosadas (1,200-1,600 pies cuadrados, en su mayoría unidades de dos habitaciones) y varios lotes de casas unifamiliares a lo largo de la existente. . caminos que serían vendidos para que otros los desarrollen. La casa club sería renovada, con ricos colores otoñales y acabados de Kyi Gyaw Interiors. Si el hotel muestra un sólido desempeño financiero, un estacionamiento de superficie puede convertirse en un ala adicional de 22 habitaciones en una fecha posterior.
La parte pragmática de este enfoque es que respalda las operaciones de los clubes de golf. La venta de algunos lotes en los bordes de la propiedad proporciona mayores ingresos a corto plazo para pagar las renovaciones, al igual que la venta inicial de casas adosadas en condominio. Las casas adosadas en condominio también pagan tarifas regulares y sus residentes brindan cierta estabilidad a largo plazo para los miembros. El hotel/posada proporciona una fuente de ingresos de los turistas y visitantes, aunque esto puede ser complicado ya que las operaciones de hospitalidad boutique tienden a requerir cierta economía de escala para cubrir los costos de capital y personal. número).
Noah Demarest, de la firma local de arquitectura y planificación urbana STREAM Collaborative, tiene la tarea de desarrollar los planes de Whittaker. La especialidad académica de Demarest en arquitectura paisajista es el diseño de campos de golf, y fue aprendiz de PGA.
“El hotel es una pieza independiente y se financiará solo”, dijo Demarest. “Pero para realizar las mejoras deseadas, debe ser más que un restaurante y un campo. Luchó a lo largo de los años. Al introducir la vivienda, contribuye al modelo financiero general. También crea una comunidad y membresía centradas en el golf, que se han perdido a lo largo de los años. La membresía se ha reducido drásticamente desde su punto máximo en las décadas de 1960 o 1970. Esta es una forma de revitalizar el golf.
Hay mucho trabajo por hacer en el lado de la planificación: las instalaciones de uso mixto que se extienden a ambos lados de dos municipios no son una propuesta fácil. Para construir lo que quieren construir se necesita una Zona de Desarrollo Planificado (PDZ), similar al PUD de la ciudad. Una PDZ permite que un desarrollador envíe su propia zonificación para su revisión y, si se acepta, puede proponer un desarrollo que se ajuste a esa zonificación aprobada. Zonificación de bricolaje, en cierto sentido, si puede justificar ante la comunidad que los beneficios del proyecto merecen la aprobación de PDZ.
“La PDZ se requiere principalmente por el uso hotelero que ofrecemos, pero también por el uso residencial. Podría haber un enfoque alternativo para las casas adosadas; en la ciudad de Ithaca tienen una ordenanza de subdivisión de conglomerados que permitiría este tipo de viviendas más densas. Pero en el pueblo (de Cayuga Heights) no permiten el uso de hotel en ningún lugar del pueblo. Es un poco lo que lo empuja hacia el pueblo. Desde el punto de vista de la ciudad, es un proyecto bastante grande, un proyecto importante, que debe verse como su propia PDZ”, dijo Demarest.
“El plan integral de la ciudad identifica específicamente los usos de hospitalidad como un uso preferido en la desafortunada alternativa en caso de que falle el campo de golf, así como la vivienda. El plan es esperanzador, sin embargo, no se hará realidad, y también identificó la hospitalidad como una solución. Sentimos que nos estamos adaptando a los objetivos del plan general”, agregó.
Según Demarest, el enfoque probable dado el aspecto intermunicipal es que Village of Cayuga Heights contribuya como la “agencia involucrada” y permita que la ciudad administre el proceso de revisión ambiental SEQR como la agencia líder. La zonificación debe aprobarse antes de que se pueda realizar cualquier revisión del plano del sitio. Pero hay cierta superposición en el proceso, ya que se sabe explícitamente que los planes de desarrollo reales aprueban los organismos y el personal de la ciudad durante la etapa de PDZ: saben lo que está sucediendo y pueden proporcionar comentarios para remodelar y redirigir los planes antes de que comience la revisión del plan del sitio.
“Las unidades que ponemos en el código PDZ serán la cuenta final. Creo que si nos conformamos con ocho unidades (townhouses) en el pueblo, serán ocho unidades. Estamos enfocados en el número final de unidades”, dijo Demarest.
Esto es muy importante ya que Village of Cayuga Heights está considerando una moratoria en el desarrollo debido a problemas de capacidad de alcantarillado. Demarest señaló que esto tiene un impacto en la propuesta de RaNic en el sentido de que el pueblo controla el uso previsto de las alcantarillas y asigna cómodamente lo que tiene a proyectos conocidos.
El equipo de desarrollo espera que la ciudad y el pueblo aprueben un PDZ y un plan del sitio a tiempo para comenzar la construcción la próxima primavera. Para ello, tendrán que participar en una serie de reuniones (concejo municipal, consejo de aldea y consejo de planificación) entre ahora y entonces. Un plan de diseño exacto debe estar finalizado para el otoño.
Bajo el liderazgo de Whittaker, The Country Club of Ithaca, ahora RaNic, comenzó un nuevo capítulo, comprometiéndose más con el público y brindando una nueva versión de los aburridos escenarios de los clubes de campo. El plan más grande como un lugar para quedarse y vivir es un riesgo mayor, pero con el potencial de sostener las operaciones del club de golf en los años venideros. Mucho tiempo para trabajar en unas pocas vueltas más en las calles.
Corrección: Los problemas de capacidad de la aldea son para el alcantarillado/aguas residuales, no para el agua. La Voz lamenta el error.